Senin, 10 Juni 2013

Tips Membeli Rumah / Tanah

Tips membeli rumah / tanah : Memiliki tanah atau rumah adalah sebuah cita cita yang biasanya diperoleh dengan perjuangan. Oleh karena itu harus berhati-hati jika melakukan transaksi pembelian tanah.  Berbagai persoalan kadang-kadang muncul di kemudian hari, sebagai konsekwensi dari tansaksi tanah yang kita lakukan. Jika muncul sengketa maka tentu kita sebagai pembeli yang akan mengalami kerepotan, akan banyak energi dan biaya yang akan kita keluarkan. Beberapa persoalan yang muncul dalam transaksi jual beli tanah antara lain adalah tanah tersebut tidak bisa atau sulit untuk dibalik nama kepada pembeli. Hal ini sering terjadi di masyarakat, oleh karena itu beberapa Tips membeli rumah / tanah di bawah ini bisa dipakai untuk mengamankan transaksi pembelian tanah anada:

Tips membeli rumah / tanah 1:  Pelajari sertipikat tanahnya.

Jika hendak membeli rumah / tanah, mintalah foto kopi sertipikatnya. Jika tanahnya sudah bersertipikat maka ada beberapa data penting yang harus anda baca antara lain:
             a.  Lihatlah siapa yang tertulis sebagai pemegang hak atas tanah yang akan anda beli.
·                     Jika atas nama sertipikat adalah orang yang sama dengan orang yang menjual tanah maka proses balik namanya akan cenderung lebih mudah sepanjang suami atau istrinya menyetujui dan bertandatangan.  Prinsipnya tanah tersebut akan mudah untuk dilakukan proses baliknama. 
·                     Jika orang yang tertera dalam sertipikat  adalah orang lain atau bukan penjual yang akan menerima uang maka pastikan bahwa orang yang tertera didalam sertipikat dan suami atau istrinya mau bertandatangan sebagai penjual. Kadang kala tanah yang sudah lama dijual dan tidak dibaliknama orang yang atas nama didalam sertipikat juga meminta tambahan uang untuk bertandatangan pada saat  proses balik nama dengan berbagai alasan yang di buat buat.
·                     Jika orang yang tertera didalam sertipikat sudah meninggal dunia, maka tanyakan siapa ahli warisnya dan pastikan seluruh ahli waris setuju untuk menjual tanah atau rumah  tersebut. Untuk balik nama tanah yang atas namanya sudah meninggal dunia harus dilakukan 2 kali yaitu balik nama waris dan balik nama jual beli, jadi biayanya akan lebih banyak. Melakukan pengecekan terhadap ahliwaris apakah ia mau bertanda tangan adalah hal yang penting, karena tidak jarang ahli waris ada yang beritikad buruk meminta pembayaran uang untuk mau bertandatangan dengan berbagai alasan misalnya karena dia tidak merasa menjual atau karena alasan lain.
            b.  Lihatlah Luas tanah dan gambar tanah pada sertipikat.
Pastikan luas tanah yang anda beli sama persis dengan tanah yang ada didalam sertipikat. Jika anda membeli tanah yang luas nyatanya jauh lebih luas dibanding dengan sertipikatnya maka berbagai kemungkinan dapat terjadi misalkan tanah tersebut terdiri dari dua sertipikat atau lebih atau satu sertipikat tetapi sebagian belum bersertipikat namun kepemilikannya pada satu orang atau bisa jadi tanah tersebut sebagian adalah bukan milik penjual atau milik orang lain. Kasus pernah terjadi seorang menjual tanah yang merupakan warisan dari orang tuanya. Tanah tersebut senyatanya terdiri dari 2 buah sertipikat. Sepengetahuan Penjual tanah tersebut hanya terdiri dari 1 sertipikat. Dengan mempelajari gambar dan melalui penelusuran  di BPN akhirnya diketahui bahwa tanah tersebut memiliki dua sertipikat. Salah satu sertipikat ternyata hilang.  Hal hal seperti ini sangat mungkin terulang pada siapapun.
Untuk menghindari terjadinya permasalahan dikemudian hari maka sebaiknya pembeli mempelajari gambar yang ada didalam sertipikat.
·                     Perhatikan skala pada gambar sertipikat
Biasanya skala tanah pada gambar tanah adalah 1 : 1000 artinya jika lebar tanah diukur dengan penggaris sebanyak 1 cm maka lebar sebenarnya adalah 10 m dan begitu seterusnya. Arah yang ditunjuk oleh anak panah adalah arah utara. Jika tanah berbeda dengan yang sebenarnya paka tanyakanlah kepada penjual atau tanyakan kepada notaris atau ke Kantor Badan Pertanahan nasional BPN.
       c.  Lihatlah tahun pembuatan sertipikat jika sertipikat dibuat sekitar sebelum tahun 1975 atau kondisinya sudah rusak maka besar kemungkinan akan dilakukan penggantian sertipikat yang berarti menambah biaya balik nama tanah.
      d.   Bacalah kondisi tanah atau keterangan tanah tersebut adalah tanah pekarangan atau tanah pertanian.  Jika keterangan tanah tersebut adalah tanah pertanian maka tanah tersebut tidak boleh dipecah atau diperjualbelikan sebagian kecuali dilakukan proses pengeringan dengan tambahan biaya pengeringan. Jika hendak dibeli secara keseluruhan maka pembelinya harus berdomisili satu kecamatan dengan tanah pertanian tersebut.
      e. Jika dirasa penting lakukan pengecekan tanah pada BPN untuk mengindari kemungkinan tanah tersebut telah dilakukan pemblokiran oleh pihak pihak yang berkepentingan, serta untuk memastikan bahwa tanah tersebut dapat di lakukan proses balik nama.

Tips membeli rumah/tanah 2:  Jangan menunda proses balik nama.

Lakukan proses balik nama pada saat melakukan pembelian tanah. Jika anda menunda proses balik nama maka konsekwensinya segala biaya yang muncul sebagai akibat jual beli tanah akan menjadi tanggungan pembeli jika suatu saat membutuhkan balik nama. Beberapa biaya yang muncul antara lain:
a.       Biaya pemenuhan persyaratan balik nama seperti pengurusan KTP dan KK yang Mati atau masa berlakunya habis.
b.      Biaya balik nama di Notaris Atau PPAT
c.       Jika penjualnya tidak beritikad baik kepada pembeli beberapa kejadian membuktikan bahwa penjual mau bertandatangan jika diberikan uang.
d.      Atau jika penjualnya meninggal dunia maka ahli warisnya yang tidak beritikad baik meminta uang untuk bertanda-tangan dengan menyatakan bahwa dirinya tidak merasa menjual tanah tersebut. Kasus semacam ini banyak terjadi. Selain itu jika seorang penjual yang atas namanya didalam sertipikat telah meninggal dunia maka biaya bailk namanya menjadi lebih mahal karena harus melalui proses baliknama waris.
e.      Biaya Pajak PPH (Pajak Penghasilan dan BPHTB) yang besarnya :
·         PPH 5% x Harga (NJOP atau Harga Pasar mana yang lebih tinggi) untuk harga tanah dan atau rumah yang lebih tinggi atau sama dengan Rp 60 Juta.
·         Untuk Bea perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan = Harga (Pasar atau NJOP mana yang lebih tinggi) – Rp 60 jt x 5%

Secara sederhana jika anda melepaskan uang pembayaran tanah maka lakukanlah dihadapan Notaris /PPAT untuk tanah yang sudah bersertipikat dan segera lakukan proses balik nama untuk tanah bersertipikat atau dan lakukan pembayaran tanah dihadapan perangkat desa untuk tanah yang belum bersertipikat, dan sekaligus lakukan tindakan pensertipikatan.

Tips membeli rumah / tanah 3:  Jangan membayarkan uang harga tanah jika persyaratan untuk balik nama belum lengkap.

a.       Jika anda membeli tanah maka lengkapilah semua persyaratannya agar proses balik nama menjadi lancar. Biasanya Notaris atau PPAT yang menanyakan persyaratannya. Adapun yang menjadi persyaratan dilakukan balik nama tanah antara lain:
·         Foto Kopi KTP dan KK Penjual Beserta suami atau Istrinya, dan suami atau istri tersebut harus hadir bertandatangan dihadapan Notaris/PPAT.
·         Foto Kopi KTP dan KK Pembeli
·         Lunas Pajak PPH dan BPHTB sesuai perhitungan diatas
·         dibeberapa daerah disyaratkan pula harus lunas PBB selama 10 tahun terakhir atau lunas PBB pada tahun terakhir
 
b.      Jika terpaksa melakukan pembelian secara tidak tunai, maka pastikan bahwa penjual adalah orang yang beritikad baik. Jika sertipikat sudah bisa dieksekusi maka sebaiknya secepatnya segera dilakukan proses balik nama. Jika sertipikat masih dalam proses pengerjaan misalkan karena pemecahan atau karena memang belum selesai didaftarkan (disertipikatkan) maka  pastikan Notaris/PPAT tempat anda membuat perjanjian adalah orang yang bertanggung-jawab terhadap pengurusan sertipikat tersebut. Jika pembayaran belum lunas dan sertipikat telah bisa dibalik nama maka tentu itu adalah sebuah keuntungan buat pembeli dan sebaiknya sisa pembayaran segera dilunasi.

Tips membeli rumah / tanah 4:  hal hal yang penting untuk diperhatikan dalam membeli tanah yang tidak bersertipikat.

Persoalan yang sering muncul sebagai akibat pembelian tanah belum bersertipikat antara lain adalah:
      1.       Mengenai subyek  Pemegang Hak
Bahwa tanah yang belum bersertipikat sebenarnya tidak memilik bukti hak sebagaimana sertipikat sehingga agak sulit untuk mengetahui siapa sebenarnya subyek yang berwenang menjaul tanah tersebut.  Cara yang bisa dilakukan untuk mengetahui pemilik tanah yang belum bersertipikat adalah
·         Tanyakan kepada para tetangga dari tanah tersebut apakah betul jika penjual tanah tersebut adalah orang yang mengaku pemilik tanah kepada anda.
·         Tanyakan kepada perangkat desa apakah betul bahwa tanah tersebut merupakan milik dari orang yang mengaku sebagai pemilik tanah kepada anda.
Jika jawabannya adalah benar maka satu hal lagi yang perlu untuk ditanyakan adalah mengenai batas-batas dari tanah yang belum bersertipikat.
      2.       Mengenai batas batas tanah yang akan anda beli.
Menanyakan batas batas tanah yang belum bersertipikat adalah hal penting untuk menghindari sengketa batas antara anda sebagai pemilik baru dengan calon tetangga anda. Tanah yang belum sertipikat baiasanya batasnya tidak jelas sebagaimana yang terdapat dalam tanah yang sudah bersertipikat. Jika terjadi sengketa dengan saudara anda maka kemungkinan anda sebagai orang baru didaerah tersebut akan sangat mudah untuk dikalahkan. Ada baiknya pada saat penunjukan batas disamping disaksikan oleh tetangga  disaksikan pula oleh perangkat desa serta dibelikan patok beton sehingga kepastian mengenai batas tanah menjadi nyata. Jika dipandang perlu sebaiknya dilakukan proses sertipikasi sehingga tidak berbolak balik mengurusi tanah tersebut. Mengingat rumitnya mengurus tanah yang belum bersetipikat ada baiknya anda membayar tanah tersebut dengan harga yang lebih murah dari pada tanah berkualitas sama yang sudah bersertipikat
Demikan beberapa tips yang dapat anda jalankan untuk menghindari permasalahan dalam transaksi jual beli tanah. Selamat berkerja.

Senin, 03 Juni 2013

APHT dan SKMHT itu apa sih?

Pengertian APHT dan SKMHT terkait jaminan yang ditangguhkan kepada Bank atas kredit. 
Berhubung saya juga ingin tau lebih jauh dan pernah tau mengenai dua hal tersebut mungkin saya akan sedikit memaparkan arti dan kegunaan masing-masingnya.
Berkaitan dengan perbuatan hukum yang dilakukan oleh beberapa pihak. Masalah ini berkaitan dengan kredit yang diajukan dan untuk mengikatkan kedua belah pihak.

Biasanya ada beberapa perjanjian yang ditandatangani, antara lain:
1. Perjanjian Kredit;
2. Pengakuan Hutang;
3. Akta Pembebanan Hak Tanggungan.
1. Perjanjian Kredit
 
Pada setiap lembaga keuangan dapat terjadi perbedaan pemberian nama/judul perjanjian kredit. Ada yang menyebut Surat Persetujuan Kredit dan lain sebagainya, namun umumnya yang digunakan adalah Perjanjian Kredit. Setiap lembaga keuangan juga memiliki kebijaksanaan yang berbeda apakah Perjanjian Kredit (PK) dibuat dengan akta Notariil atau cukup dibawah tangan.
 
PK  dibawah tangan biasanya dibuat oleh pihak Bank (kreditur) dalam bentuk perjanjian baku. Jadi PK tersebut  tidak dapat diubah2 isinya (take it or leave it agreement) dan dibuat dalam jumlah banyak (massal) yang dimaksudkan untuk efisiensi bagi pihak Bank. PK ini adalah perjanjian yang pertama kali ditandatangani.  Jika PK dibuat dibawah tangan maka pihak Lembaga keuangan dan Debitur cukup tanda tangan di tempat lembaga keuangan atau di rumah debitur atau di kantor Notaris tetapi tidak di depan Notaris.
 
Inti dari PK adalah bahwa Debitur berjanji untuk meminjam sejumlah uang pada Kreditur dan kreditur berjanji untuk memberikan pinjaman sejumlah uang pada Debitur.  Dalam PK ini diatur dan disepakati jumlah pinjaman, besar bunga, biaya administrasi, jangka waktu, besar angsuran, tanggal pembayaran setiap bulannya dan tanggal jatuh tempo.
2. Pengakuan Hutang
 
Pengakuan Hutang umumnya selalu dibuat dalam bentuk akta notariil, oleh karena itu pembuatannya dilakukan oleh Notaris berdasarkan kesepakatan para pihak dan penandatanganan pun dilakukan dihadapan Notaris. Dasar dari pembuatan Akta Pengakuan Hutang (PH) adalah PK. Inti dari Pengakuan Hutang ini adalah bahwa Debitur mengakui telah berhutang sejumlah uang pada Kreditur sebagaimana yang telah diperjanjikan dalam PK dan Kreditur menerima baik pengakuan hutang tersebut.
3. Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT)
 
Setelah PK dan PH ditandatangani maka selanjutnya adalah penandatanganan APHT. Yang menandatangani APHT adalah Pihak Pemilik Jaminan dengan pihak Kreditur. Jika Yang berhutang (Debitur) menjaminkan tanah miliknya sendiri maka Pihak pertama adalah Debitur itu sendiri sebagai pemilik jaminan. Namun jika Jaminan bukan atas nama (bukan milik) Debitur maka yang menandatangani adalah si pemilik jaminan. Jadi inti dari APHT adalah bahwa pemegang hak (pemilik sertifikat tanah) membebankan Hak Tanggungan (menjaminkan) tanahnya untuk menjamin pelunasan sejumlah hutang Debitur kepada kreditur.
Jika Sertifikat yang hendak dijaminkan masih dalam proses pengurusan di Badan Pertanahan, baik balik nama maupun peningkatan hak, maka sebelum dibuat APHT akan dibuat SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) terlebih dahulu.

Dalam SKMHT ini intinya pemilik Setifikat (pemegang hak) memberi kuasa kepada pihak Kreditur untuk membebankan Hak tanggungan diatas Hak Atas Tanah-nya (menjaminkan  tanahnya) . Dengan demikian ketika proses di BPN telah selesai maka pemilik jaminan tidak perlu lagi menandatangani APHT karena telah memberikan kuasa pada kreditur sehingga kreditur yang akan bertindak berdasarkan Kuasa dari pemilik jaminan sebagaimana dinyatakan dalam SKMHT.
Lain lagi jika kredit berupa kredit kepemilikan rumah (KPR), maka sebelum menandatangani APHT terlebih dahulu transaksi jual beli dilakukan dengan menandatngani Akta Jual Beli, sebab yang menjadi jaminan dlam KPR adalah rumah yang baru saja dibeli. Jadi, Pihak Bank memberi pinjaman pada Debitur untuk membayar harga rumah tersebut dan debitur mengangsur pinjaman tersebut pada bank dengan jaminan rumah yang dibelinya.
 
Setelah perjanjian dan Akta2 ditandatngani, Notaris akan mengeluarkan covernote yang merupakan “surat sakti” yang menjadi dasar/pegangan bank untuk mencairkan kredit si Debitur. inti dari covernote adalah bahwa Notaris memberi keterangan bahwa antara Debitur dan Bank telah dilakukan penandatangan akta2 tersebut dan proses penyelesaian akta berikut pendaftarannya di BPN sedang berjalan dan akan selesai dalam waktu tertentu yang secepatnya akan diserahkan pada pihak bank selaku kreditur. Dengan demikian pencairan kredit tidak perlu menunggu semua proses pembuatan akta dan pendaftarannya selesai tetapi cukup dengan jaminan covernote yg dibuat Notaris.[1]

Pendirian CV (Comanditaire Venootschap)

CV adalah nama kepanjangan dari Comanditaire Venootschap. CV merupakan bentuk usaha yang hampir sama dengan PT (Perseroan Terbatas), namun yang membedakan Badan Usaha CV modal awal-nya tidak ada minimum sedangkan untuk PT adalah 50 juta (akan berbeda jika ada perubahan peraturan).

 

Berikut ini adalah syarat pendirian CV:

1.      Mempersiapkan nama CV;
2.      Melampirkan foto copy KTP para pendiri perseroan;
3.      Melampirkan foto copy KTP para pengurus (Direksi & Komisaris);
4.      Melampirkan foto copy KK pimpinan perusahaan;
5.   Melampirkan foto copy Surat Kontrak/Sewa atau PBB tahun terakhir bukti kepemilikan tempat sesuai domisili perusahaan; dan
6.   Melampirkan foto copy Surat Keterangan dari pemilik gedung/kantor jika berdomisili di Gedung Perkantoran.

Pengurusan pada kantor Notaris, antara lain:
1.      Akta Pendirian CV;
2.      Pengesahan Pengadilan Negeri;
3.      NPWP CV (Nomor Pokok Wajib Pajak);
4.      SIUP (Surat Izin Usaha Perusahaan); dan 
5.   TDP (Tanda Daftar Perusahaan).