Jual Beli Tanah dan Bangunan

Beberapa Hal Penting Sebelum Melakukan Jual Beli Tanah dan Bangunan:

1. Apakah orang yg akan menjual memang benar pemilik (pemegang hak)
Contoh: nama penjualnya A, tp tertulis di Sertipikat X. Artinya A bukanlah pemilik. Bisa jadi A itu Ahli Waris X atau A membeli dari X tanpa AJB untuk menhindari Pajak atau ada Kuasa Menjual dari X kepada A, dst.

2. Apakah anda sebagai calon Pembeli adalah subyek yg diperbolehkan memiliki tanah dan bangunan tsb?
Contoh: agan adalah WNA atau mempunyai pasangan kimpoi WNA tanpa ada Perjanjian Pisah Harta, maka agan tidak dapat memilikinya.

3. Apakah anda membeli tanah pertanian di luar wilayah anda.
Contoh: agan di Surabaya pengen beli tanah pertanian di Bali. Maka itu tidak diperbolehkan. Ada larangan kepemilikan tanah absente.

4. Apakah tanah yg agan beli sudah di luar batas maksimum/belum.
Sebab setiap orang maksimum hanya boleh punya sebanyak 5 bidang dengan luas 2 hektar saja.

5. Apakah jangka waktu hak sudah berakhir atau belum. Sebab untuk SHGB dan SHGU ada jangka waktunya. Jangan sampai agan membeli tanah SHGB/SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo.

6. Apakah di atas tanah yg akan agan beli ada hak yg lebih tinggi.
Contoh: agan akan beli tanah SHGB yg di atasnya ada Hak Pengelolaan (HGB dibuat di atas sebagian tanah Hak Pengelolaan). Maka Penjual dan agan harus izin dahulu kepada pemegang Hak Pengelolaan tersebut.

7. Apakah rumah yg agan beli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (roya). Apabila demikian, maka agan harus meminta SURAT ROYA dan SURAT LUNAS dari Penjual agar nantinya dapat di balik nama.

Data yang diperlukan untuk Jual Beli:
Data Penjual/Pembeli Perorangan:
1. KTP Suami Istri
Kalau belum menikah/cerai, baik itu cerai hidup/mati, harus meminta Surat Keterangan belum menikah (lagi) dari Kelurahan
-Untuk Penjual : KTP pasangan diperlukan apabila rumah diperoleh oleh Suami/Istri setelah Perkimpoian dan tanpa ada Perjanjian Pisah Harta/Kimpoi. Kalo diperoleh sebelum Perkimpoian/harta warisan, KTP pasangan tidak diperlukan, tetapi kadang PPAT meminta untuk kelengkapan berkas saja (tidak ikut ttd)
-Untuk Pembeli : hanya sebagai kelengkapan akta.
2. KK
3. Surat Kimpoi (bagi Pembeli untuk mengetahui pasangan kimpoi WNI/WNA)
4. NPWP (untuk byr Pajak)
5. Surat WNI (kalau ada nama asing biasa diminta Kantor Pertanahan)
6. Surat Ganti Nama
*Kalau ada beda antara nama di Sertipikat/KTP/KK/Akta Kimpoi. Kalo cm salah nulis, bisa minta Surat Keterangan dr kelurahan yg menyatakan bahwa semua nama itu adalah satu orang yg sama.

Data Penjual/Pembeli PT (Perseroan Terbatas):
1. KTP Direksi & Komisaris
2. Akta Pendirian & Berita Acara Perubahan Anggaran Dasar sampai terakhir.
3. Pengesahan dari Menteri Hukum dan HAM
4. Berita Acara RUPS Luar Biasa untuk menjual (kalo yg dialihkan sebagian besar dari aset PT alias lebih dari 50%) atau Surat Pernyataan (sebagian kecil dari aset PT)

Obyek (tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan):
1. Sertipikat Asli (SHM, SHGB, SHGU, dan SHMSRS)*
2. IMB (Izin Mendirikan Bangunan), gak wajib sebenarnya, tapi sewajarnya Penjual sudah memiliki IMB kalau yg dijual emang ada bangunannya. Masa pembeli yg ngurus IMB? Tp tergantung kesepakatan Penjual Pembeli, kalo pembeli gak keberatan ya gak masalah.
3. Bukti Setor PBB 5 tahun terakhir.
Kenapa tidak tahun terakhir saja? Sebab kadang kala terjadi kesalahan, bisa ada bukti setoran PBB tahun terakhir tapi tahun sebelumnya belum bayar/ada tunggakan (aneh kan? tapi ini fakta). Biasa PPAT yg mengecek apakah ada tunggakan/tidak.
*Selain 4 jenis Sertipikat tersebut, maka bukan Akta PPAT yang dipergunakan, melainkan Akta Notaris.
Contoh Sertipikat:






Tarif Pajak:
PPH Final = 5% x NJOP/Harga Jual Beli**
BPHTB = 5% x (NJOP/Harga Jual Beli-[NJOPTKP*])
*tiap daerah beda2. contoh di surabaya dikurangin Rp. 75.000.000,00
** Manakah yang dipakai untuk perhitungan Pajak? Seharusnya yg benar adl harga riil jual beli. Tetapi biasa orang-orang memilih dihitung dari NJOP sesuai SPPT PBB (di sana bisa diketahui harga per meter persegi di daerah tersebut), krn tentunya harga NJOP lebih rendah dari harga riil rumah tersebut.

Tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) :
PNBP = Rp. 50.000,00/Bidang
Daftar Tarif PNBP :
http://www.presidenri.go.id/DokumenUU.php/486.pdf

Biaya AJB + Balik Nama (Per Sertipikat) :
Tiap daerah berbeda. Contoh: di Surabaya, biaya AJB + BN minimum antara 3 sampai 3.5 juta. Semakin besar tanah dan bangunannya tentu akan semakin mahal biayanya.

Proses Jual Beli:
1. Checking Asli Sertipikat
Ini proses yg sangat penting karena berkaitan dengan keadaan tanah itu sekarang, apakah ada sengketa/tidak. Kalau ada sengketa, maka tidak bisa deh dijualbelikan, harus diselesaikan dulu. Kalau tidak ada sengketa (istilahnya BERSIH), Kantor Pertanahan setempat akan memberikan semacam stempel yg bertuliskan bahwa Sertipikat tersebut sudah diperiksa dan sudah sesuai dengan Buku Tanah. Itu artinya Sertipikat tersebut isinya sudah cocok dengan 'catatan' di Kantor Pertanahan. Setiap PPAT pasti melakukan hal ini karena ini sangat penting. (kecuali PPAT yg 'koboi' alias ugal2an).
Checking kurang lebih 1-5 hari, tergantung kondisi.
Contoh sertipikat bersih:


2. Bayar Pajak Pembeli dan Penjual
Biasanya sih nitip di PPAT nya buat dibayarkan, jd Penjual dan Pembeli gak repot bayar pajak sendiri.

3. Kalau sudah bayar pajak dan hasil checking sertipikat sudah keluar (bersih), bisa langsung deh janjian tanda tangan AJB.
Contoh Cover Blanko AJB dan Akta PPAT lainnya:


4. Pas tanda tangan perhatikan isi aktanya, apa aja yg ikut termasuk dijual, mungkin ada air, listrik brp watt, telpon, dsb.

5. Setelah tanda tangan biasanya Penjual dan Pembeli sama2 ke bank buat transfer duitnya. Bisa juga pembelinya kasih bukti pelunasan. Lalu barulah Penjual kasih kwitansi lunas.

6. Setelah dibayar lunas, biasa kunci rumah dikasih deh ke Pembeli beserta embel-embelnya + kelengkapan surat-surat rumah (PBB, IMB, bukti pembayaran telpon/listrik/air, dsb.)

7. Jangan lupa bayar biaya aktanya ke PPAT, biasa sih 50% 50%. Tergantung kesepakatan antara Penjual dan Pembeli.

8. Tunggu 2-3 bulan untuk selesainya proses Balik Nama. Biasa kalo sudah selesai ditelpon deh, agan disuruh ngambil. Kecuali kalo lg rame mungkin lupa, hehehe..

Bagaimana dengan Sertipikat yang dimiliki oleh yg sudah meninggal lalu ingin dijual oleh anak-anak dan/atau istri/suami almarhum?
1. Buat SKW dulu agar tau siapa AW yang berhak atas semua Harta Warisan Almarhum. Menunggu kurang lebih 3-4 minggu.
2. Apabila sudah selesai, baru Sertipikat tersebut dapat di Balik Nama ke semua AW. Jangan lupa bayar Pajak Waris Waris supaya bisa Balik Nama.
3. Kalau sudah selesai dan semua AW sepakat untuk melakukan Jual Beli, maka bisa dijuallah rumah itu. Kalau hak bagiannya mau dibeli oleh salah satu AW juga bisa, dengan menggunakan Akta Pembagian Hak Bersama.

Pajak Waris:
BPHTB Waris = 5% x (NJOP-Pengurangan untuk BPHTB Waris)
*Besarnya tergantung daerah masing2. Contoh di Surabaya Rp. 400jt

Mengapa Jual Beli Tanah dan Bangunan harus dibuatkan Akta PPAT?
Sederhananya, supaya Sertipikat tersebut dapat dibalik nama ke atas nama Pembeli. Kalau cuma buat perjanjian jual beli biasa saja, bukan dgn Akta Jual Beli PPAT, tidak bisa dibalik nama. BPN/Kantor Pertanaan tidak akan mau.
Kenapa? Karena sudah ketentuannya demikian.
Oleh karena itu apabila ada Penjual yg minta dibuatkan Perjanjian di atas Materai saja, jgn mau gan. Nanti pas ngurus Balik Nama pasti ditolak. Yang namanya Penjual, habis transaksi n udah dapet duit, mana mau balik, kecuali emang orangnya punya itikad baik. Yang pasti bikin repot dikemudian hari gan.
Sumber Forum Melek Hukum Kaskus

KEKUATAN PEMBUKTIAN AKTA OTENTIK / NOTARIS DAN AKTA DI BAWAH TANGAN

KEKUATAN PEMBUKTIAN AKTA OTENTIK / NOTARIS DAN AKTA DI BAWAH TANGAN

Walapun istilah akta autentik sudah diketahui artinya secara umum, namun di masyarakat istilah ini masih belum jelas sekali makna dan pengertiannya khususnya dalam kaitannya sebagai alat bukti. Akta autentik adalah akta yang dibuat oleh Pejabat Umum yang diberikan wewenang untuk membuatnya menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam Undang-Undang yang berisikan perjanjian atau kemauan dari para pihak.

Autentik artinya dapat dipercaya karena dibuat dihadapan seorang Pejabat umum yang ditunjuk untuk itu yang dalam hal ini biasanya adalah seorang Notaris. Sehingga akta yang buat dihadapan Notaris tersebut dapat dipergunakan sebagai alat bukti di depan Pengadilan.

Sedangkan istilah surat di bawah tangan adalah istilah yang dipergunakan untuk pembuatan suatu perjanjian antara para pihak tanpa dihadiri atau bukan dihadapan seorang Notaris sebagaimana yang disebutkan pada akta autentik di atas. Perjanjian yang dibuat di bawah tangan adalah perjanjian yang dibuat sendiri oleh para pihak yang berjanji, tanpa suatu standar baku tertentu dan hanya disesuaikan dengan kebutuhan para pihak tersebut. Sedangkan kekuatan pembuktiannya hanya antara para pihak tersebut apabila para pihak tersebut tidak menyangkal dan mengakui adanya perjanjian tersebut (mengakui tanda tangannya di dalam perjanjian yang dibuat). Artinya salah satu pihak dapat menyangkal akan kebenaran tanda tangannya yang ada dalam perjanjian tersebut.

Lain halnya dengan akta autentik, akta autentik atau biasa disebut juga akta notaris memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna, artinya dapat dijadikan bukti di Pengadilan tanpa terlepas dari ada pihak-pihak yang tidak mengakui adanya perjanjian yang telah dibuat dan berlaku bagi pihak ketiga. Dalam akta notaris/autentik dapat dijamin kepastian tanggalnya.

Misalnya suatu akta mengenai pinjam meminjam dimana A meminjamkan kepada B sejumlah uang, maka akta itu membuktikan bahwa benar A ada meminjamkan uang kepada B dengan jumlah tersebut pada tanggal tertentu (pasti), dengan syarat-syarat tertentu yang dibuktikan dengan adanya akta tersebut. Sehingga apabila terjadi masalah antara A dan B akta tersebut dapat dijadikan sebagai bukti di muka Pengadilan dan hakim tidak perlu lagi untuk meminta tanda bukti lainnya.

Kamus Bahasa Batak

Horas!
Batak adalah salah suku yang menempati Indonesia bagian Barat. Orang Batak terkenal dengan semangat juangnya terhadap keturunannya. Orang Batak juga malu jika tidak bisa menyekolahkan anak-anaknya. Makanya ada semboyan, anakkon hi do hamoraon di au (anakku adalah kekayaanku). Suku Batak juga ramah dan tegas perangainya dalam bertutur kata.
Saat ini Batak sudah dikenal di dunia, ditandai dengan adanya beberapa expedisi orang Barat yang mencoba untuk meneliti asal mula suku Batak. Dikenal juga dengan berbagai kunjungan orang barat sendiri ke Danau Toba, yang merupakan daerah asal suku Batak.
Kini telah tersedia kamus bahasa Indonesia-Batak (masih pada tahap pengembangan) dan sebaliknya Batak-Indonesia. Tentunya bagi yang ingin belajar bahasa Batak, lebih membutuhkan kamus versi Indonesia-Batak. Namun tidak menutup kemungkinan juga kita membutuhkan kamus Batak-Indonesia. Terutama bagi kita yang tinggal di wilayah Toba dan sering mendengar orang sekitar menggunakan bahasa Batak namun kita belum mengerti.
Selamat belajar bahasa Batak!
Untuk mendownload kamus bahasa batak toba.
Silahkan Download Kamus Batak

Poda Sagu-Sagu Marlangan

PODA SAGU - SAGU MARLANGAN

Raja Silahisabungan (SILALAHI)

1. Ingkon masi haholongan hamuna Napitu dohot Si Raja Tambun rodi pomparanmu;

2. Ingkon sisada Luluanak, sisada Luluboru do hamu napitu dohot Si Raja Tambun;

3. Hamu napitu dohot pomparan muna ingkon humolong roha muna di boru ni anggi muna Si Raja Tambun rodi pomparan na, jala hope Raja Tambun dohot sude pomparan mu, ingkon tong songoni maradophon boru ni hahami sahat tu pinomparna;

4. Naso jadi masiolian pinompar muna na pitu dohot pinompar ni Si Raja Tambun;

5. Naso tupa pungkaon muna bada manang parsalisian, molo adong parbadan di hamu napitu manang di angka pomparan muna, ingkon anggi muna Si Raja Tambun manang pomparan na ma sibahen dame di hamu, sibahen uhum natingkos naso jadi mardingkan, ingkon oloan muna naso jadi aloon jala tung so jadi jujuron muna. Laos songoni do ho Raja Tambun molo adong parbadaan di pinomparmu, ingkon pomparan ni haham na pitu on si bahen dame songon nahudok tu haham nangkaningan I;

6. Naso tupa halak na asing padame hamu, manang pasaheon molo adong bada dihamu;

7. Manang ise sian hamu mangose poda on, ingkon gabe songon sagusagu marlangan on ma langan tua dohot hagabeon di hamu.

                                                                       -  H O R A S   -

                                               Anton Roberto, SH, M.Kn

Draft Perjanjian Jual Beli Mobil (Bawah Tangan)

SURAT PERJANJIAN JUAL BELI KENDARAAN MOBIL

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :

I.             Nama                               :    

Tempat Tanggal Lahir  : 

Pekerjaan                         : 

Alamat                             :  

Untuk seterusnya disebut pihak pertama sebagai PIHAK PERTAMA / PENJUAL.

II.          Nama                               :    

Tempat Tanggal Lahir  : 

Pekerjaan                         : 

Alamat                             : 

Untuk seterusnya disebut pihak kedua sebagai PIHAK KEDUA / PEMBELI.

Dengan ini pihak Pertama dan pihak Kedua telah setuju dan sepakat untuk melakukan perjanjian jual beli kendaraan mobil dengan memperhatikan ketentuan-ketentuan di bawah :

Pasal 1

Bahwa pihak Pertama menjual kendaraan mobil kepada pihak Kedua dan pihak Kedua membeli kendaraan mobil dari pihak Pertama berikut segala apa yang ada di dalamnya dengan kesepakatan harga Rp.__________________ secara kontan dan tunai dengan disertai bukti pembayaran kwitansi bermaterai.

Pasal 2

Bahwa kendaraan mobil yang dimaksud dengan keterangan sebagai berikut :

Atas Nama                               : 

Merek                                        : 

Jenis / Model                              : 

Nomor Rangka                           : 

Nomor Mesin                             : 

Tahun Pembuatan / Perakitan    : 

Isi silinder                                  : 

Warna                                       : 

Bahan Bakar                             : 

Nomor Polisi                           : 

Pasal 3

Bahwa pihak Pertama menjamin adalah benar sebagai pemilik dari kendaraan mobil yang dijual tersebut dalam perjanjian ini sesuai dengan Buku Pemilik Kendaraan Bermotor (BPKB) No. _______________, yang dikeluarkan oleh Kepolisian Negara Republik Indonesia Daerah ________________ pada tanggal _____________________.

Pasal 4

Bahwa pihak Pertama menjamin kendaraan mobil yang di jual tersebut adalah dalam kondisi baik dan tidak dalam sengketa serta tidak dalam tanggugan suatu hutang serta sita jaminan dari pengadilan manapun.

Pasal 5

Bahwa disepakati kendaraan mobil yang dijual tersebut akan diserahkan oleh pihak Pertama kepada pihak Kedua pada saat perjanjian ini di tanda tangani oleh kedua belah pihak, dan dengan di tanda tanganinya perjanjian jual beli ini, segala resiko terhadap pemakaian barang yang di jual beralih dari pihak Pertama kepada pihak Kedua.

Pasal 6

Bahwa pihak Pertama dengan ini menyatakan bahwa dengan jual beli ini kepemilikan kendaraan mobil ini tidak melebihi ketentuan maksimal penguasaan menurut perundang-undangan yang berlaku sebagaimana telah tercantum sebagai tanggal pembelian.

Pasal 7

Bahwa kedua belah pihak dalam hal ini dengan segala akibatnya memilih tempat kediaman hukum yang umum dan tidak berubah pada kantor panitera Pengadilan Negeri ________________________.

Pasal 8

Bahwa perjanjian jual beli kendaraan mobil ini di buat bersama dalam keadaan cakap dengan dasar itikad baik dan jujur serta tanpa ada paksaan dari pihak manapun juga.

Demikian perjanjian jual beli kendaraan mobil ini dibuat, setelah dibaca dan dipahami isinya kemudian ditandatangani oleh kedua belah pihak dan dibuat rangkap 2 (dua) asli yang mana keduanya dibubuhi materai cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama.

                                                                        _____________________,___________

               

PIHAK PERTAMA,                                                                         PIHAK KEDUA,

__________________                                                                        _______________

Saksi Pertama,                                                                                  Saksi Kedua,

__________________                                                                        _______________

 

by : Anton Roberto, SH, M.Kn

Kedudukan Akta Sebagai Alat Bukti

Kedudukan Akta Sebagai Alat Bukti

Baik akta otentik maupun akta/surat dibawah tangan, keduanya merupakan alat bukti tertulis (Vide pasal 1865, 1866 KUH Perdata dst). Perbedaannya terletak pada kekuatannya sebagai alat bukti.

1. Akta Otentik.
Itu merupakan alat bukti yang sempurna, sebagaimana dimaksud dalam pasal1870 KUH Perdata. Ia memberikan diantara para pihak termasuk para ahli warisnya atau orang yang mendapat hak dari para pihak itu suatu Bukti Yang Sempurna tentang apa yang diperbuat/dinyatakan di dalam akta ini.
Ini berarti mempunyai kekuatan bukti sedemikian rupa karena dianggap melekatnya pada akta itu sendiri sehingga tidak perlu dibuktikan lagi dan bagi Hakim itu merupakan "Bukti Wajib/Keharusan" ("Verplicht Bewijs").
Dengan demikian barang siapa yang menyatakan bahwa akta otentik itu palsu, maka ia harus membuktikan tentang kepalsuan akta itu. Oleh karena itulah maka akta otentik mempunyai kekuatan pembuktian, baik Lahiriah, Formil maupun Materiil (Uitwendige, formiele en materiele bewijskracht).

2. Akta di Bawah Tangan.
Akta dibawah tangan bagi Hakim
merupakan "Bukti Bebas" ("VRU Bewijs") karena akta dibawah tangan ini baru mempunyai kekuatan bukti materiil setelah dibuktikan kekuatan formilnya. Sedang kekuatan pembuktian formilnya baru terjadi, bila pihak-pihak yang bersangkutan mengakui akan kebenaran isi dan cara pembuatan akta itu. Dengan demikian akta dibawah tangan ini berlainan dengan akta otentik, sebab bilamana satu akta dibawah tangan dinyatakan palsu, maka yang menggunakan akta dibawah tangan itu sebagai bukti haruslah membuktikan bahwa akta itu tidak palsu.

Mengapa akta otentik dikatakan mempunyai kekuatan pembuktian, baik lahiriah, formil maupun materiil (uitwendige, formiele en materiele bewijskracht)?

Kekuatan Pembuktian Lahiriah artinya:
- Akta itu sendiri mempunyai kemampuan untuk membuktikan dirinya sendiri sebagai akta otentik; mengingat sejak awal yaitu sejak adanya niat dari pihak (Pihak-pihak) yang berkepentingan untuk membuat atau melahirkan alat bukti, maka sejak saat mempersiapkan kehadirannya itu telah melalui proses sesuai dan me¬menuhi ketentuan pasal 1868 KUH Perdata Jo UU No. 30/2004 (atau dahulu Stbl1860 nomor 3 Reglement of notaris Ambt in Indonesia).
- Kemampuan atau kekuatan pembuktian lahiriah ini tidak ada pada aktal surat dibawah tangan (Vide pasal 1875 KUH Perdata).

Kekuatan Pembuktian Formil artinya:
Dari akta otentik itu dibuktikan bahwa apa yang dinyatakan dan dicantumkan dalam akta itu adalah benar merupakan uraian kehendak pihak-pihak; Itulah kehendak pihak-pihak yang dinyatakan dalam akta itu oleh atau dihadapan Pejabat yang berwenang dalam menjalankan jabatannya.
Dalam arti formil akta otentik menjamin kebenaran:
- tanggal,
- tanda tangan,
- komparan,
dan
- tempat akta dibuat;
Dalam arti formil pula akta notaris membuktikan kebenaran dari apa yang disaksikan yaitu yang dilihat, didengar dan dialami sendiri oleh notaris sebagai Pejabat Umum dalam menjalankan jabatannya. Akta dibawah tangan tidak mempunyai kekuatan pembuktian formil, terkecuali bila sipenanda tangan dari surat/akta itu mengakui kebenaran tanda tangannya.

Kekuatan Pembuktian Materiil artinya:
Bahwa secara hukum (yuridis) isi dari akta itu telah membuktikan ke¬beradaannya sebagai yang benar terhadap setiap orang, yang membuat atau menyuruh membuat akta itu sebagai tanda bukti terhadap dirinya (termasuk ahli warisnya atau orang lain yang mendapat hak darinya);
Inilah yang dinamakan sebagai: "Preuve Preconstituee" artinya: akta itu benar mempunyai kekuatan pembuktian materiil.
Kekuatan Pembuktian inilah yang dimaksud dalam pasal1870, 1871 dan 1875 KUH Perdata.


Anton Roberto, SH, M.Kn