Tips membeli rumah
/ tanah : Memiliki tanah atau rumah adalah sebuah cita cita yang
biasanya diperoleh dengan perjuangan. Oleh karena itu harus berhati-hati
jika melakukan transaksi pembelian tanah. Berbagai persoalan
kadang-kadang muncul di kemudian hari, sebagai konsekwensi dari tansaksi
tanah yang kita lakukan. Jika muncul sengketa maka tentu kita sebagai
pembeli yang akan mengalami kerepotan, akan banyak energi dan biaya yang
akan kita keluarkan. Beberapa persoalan yang muncul dalam transaksi jual
beli tanah antara lain adalah tanah tersebut tidak bisa atau sulit untuk
dibalik nama kepada pembeli. Hal ini sering terjadi di masyarakat, oleh
karena itu beberapa Tips membeli rumah / tanah di bawah ini bisa dipakai
untuk mengamankan transaksi pembelian tanah anada:
Tips membeli rumah / tanah 1: Pelajari sertipikat tanahnya.
Jika hendak membeli
rumah / tanah, mintalah foto kopi sertipikatnya. Jika tanahnya sudah
bersertipikat maka ada beberapa data penting yang harus anda baca antara
lain:
a. Lihatlah siapa yang tertulis sebagai pemegang hak atas
tanah yang akan anda beli.
·
Jika atas nama sertipikat adalah orang yang sama dengan
orang yang menjual tanah maka proses balik namanya akan cenderung lebih
mudah sepanjang suami atau istrinya menyetujui dan bertandatangan.
Prinsipnya tanah tersebut akan mudah untuk dilakukan proses baliknama.
·
Jika orang yang tertera dalam sertipikat adalah orang
lain atau bukan penjual yang akan menerima uang maka pastikan bahwa
orang yang tertera didalam sertipikat dan suami atau istrinya mau
bertandatangan sebagai penjual. Kadang kala tanah yang sudah lama dijual
dan tidak dibaliknama orang yang atas nama didalam sertipikat juga
meminta tambahan uang untuk bertandatangan pada saat proses balik nama
dengan berbagai alasan yang di buat buat.
·
Jika orang yang tertera didalam sertipikat sudah meninggal
dunia, maka tanyakan siapa ahli warisnya dan pastikan seluruh ahli waris
setuju untuk menjual tanah atau rumah tersebut. Untuk balik nama tanah
yang atas namanya sudah meninggal dunia harus dilakukan 2 kali yaitu
balik nama waris dan balik nama jual beli, jadi biayanya akan lebih
banyak. Melakukan pengecekan terhadap ahliwaris apakah ia mau bertanda
tangan adalah hal yang penting, karena tidak jarang ahli waris ada yang
beritikad buruk meminta pembayaran uang untuk mau bertandatangan dengan
berbagai alasan misalnya karena dia tidak merasa menjual atau karena
alasan lain.
b.
Lihatlah Luas tanah dan gambar tanah pada sertipikat.
Pastikan luas tanah yang anda beli sama persis dengan tanah yang ada
didalam sertipikat. Jika anda membeli tanah yang luas nyatanya jauh
lebih luas dibanding dengan sertipikatnya maka berbagai kemungkinan
dapat terjadi misalkan tanah tersebut terdiri dari dua sertipikat atau
lebih atau satu sertipikat tetapi sebagian belum bersertipikat namun
kepemilikannya pada satu orang atau bisa jadi tanah tersebut sebagian
adalah bukan milik penjual atau milik orang lain. Kasus pernah terjadi
seorang menjual tanah yang merupakan warisan dari orang tuanya. Tanah
tersebut senyatanya terdiri dari 2 buah sertipikat. Sepengetahuan
Penjual tanah tersebut hanya terdiri dari 1 sertipikat. Dengan
mempelajari gambar dan melalui penelusuran di BPN akhirnya diketahui
bahwa tanah tersebut memiliki dua sertipikat. Salah satu sertipikat
ternyata hilang. Hal hal seperti ini sangat mungkin terulang pada
siapapun.
Untuk
menghindari terjadinya permasalahan dikemudian hari maka sebaiknya
pembeli mempelajari gambar yang ada didalam sertipikat.
·
Perhatikan skala pada gambar sertipikat
Biasanya skala tanah pada gambar tanah adalah 1 : 1000 artinya jika
lebar tanah diukur dengan penggaris sebanyak 1 cm maka lebar sebenarnya
adalah 10 m dan begitu seterusnya. Arah yang ditunjuk oleh anak panah
adalah arah utara. Jika tanah berbeda dengan yang sebenarnya paka
tanyakanlah kepada penjual atau tanyakan kepada notaris atau ke Kantor
Badan Pertanahan nasional BPN.
c.
Lihatlah tahun pembuatan sertipikat jika sertipikat dibuat sekitar
sebelum tahun 1975 atau kondisinya sudah rusak maka besar kemungkinan
akan dilakukan penggantian sertipikat yang berarti menambah biaya balik
nama tanah.
d.
Bacalah kondisi tanah atau keterangan tanah tersebut adalah tanah
pekarangan atau tanah pertanian. Jika keterangan tanah tersebut adalah
tanah pertanian maka tanah tersebut tidak boleh dipecah atau
diperjualbelikan sebagian kecuali dilakukan proses pengeringan dengan
tambahan biaya pengeringan. Jika hendak dibeli secara keseluruhan maka
pembelinya harus berdomisili satu kecamatan dengan tanah pertanian
tersebut.
e. Jika
dirasa penting lakukan pengecekan tanah pada BPN untuk mengindari
kemungkinan tanah tersebut telah dilakukan pemblokiran oleh pihak pihak
yang berkepentingan, serta untuk memastikan bahwa tanah tersebut dapat
di lakukan proses balik nama.
Tips membeli rumah/tanah 2: Jangan menunda proses balik nama.
Lakukan
proses balik nama pada saat melakukan pembelian tanah. Jika anda menunda
proses balik nama maka konsekwensinya segala biaya yang muncul sebagai
akibat jual beli tanah akan menjadi tanggungan pembeli jika suatu saat
membutuhkan balik nama. Beberapa biaya yang muncul antara lain:
a.
Biaya pemenuhan persyaratan balik nama seperti pengurusan KTP dan KK
yang Mati atau masa berlakunya habis.
b.
Biaya balik nama di Notaris Atau PPAT
c.
Jika penjualnya tidak beritikad baik kepada pembeli beberapa kejadian
membuktikan bahwa penjual mau bertandatangan jika diberikan uang.
d. Atau
jika penjualnya meninggal dunia maka ahli warisnya yang tidak beritikad
baik meminta uang untuk bertanda-tangan dengan menyatakan bahwa dirinya
tidak merasa menjual tanah tersebut. Kasus semacam ini banyak terjadi.
Selain itu jika seorang penjual yang atas namanya didalam sertipikat
telah meninggal dunia maka biaya bailk namanya menjadi lebih mahal
karena harus melalui proses baliknama waris.
e.
Biaya Pajak PPH (Pajak Penghasilan dan BPHTB) yang besarnya :
·
PPH 5% x Harga (NJOP atau Harga Pasar mana yang lebih
tinggi) untuk harga tanah dan atau rumah yang lebih tinggi atau sama
dengan Rp 60 Juta.
·
Untuk Bea perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan = Harga
(Pasar atau NJOP mana yang lebih tinggi) – Rp 60 jt x 5%
Secara sederhana jika
anda melepaskan uang pembayaran tanah maka lakukanlah dihadapan Notaris
/PPAT untuk tanah yang sudah bersertipikat dan segera lakukan proses
balik nama untuk tanah bersertipikat atau dan lakukan pembayaran tanah
dihadapan perangkat desa untuk tanah yang belum bersertipikat, dan
sekaligus lakukan tindakan pensertipikatan.
Tips membeli rumah / tanah 3: Jangan membayarkan uang harga tanah jika persyaratan untuk balik nama belum lengkap.
a.
Jika anda membeli tanah maka lengkapilah semua persyaratannya agar
proses balik nama menjadi lancar. Biasanya Notaris atau PPAT yang
menanyakan persyaratannya. Adapun yang menjadi persyaratan dilakukan
balik nama tanah antara lain:
·
Foto Kopi KTP dan KK Penjual Beserta suami atau Istrinya,
dan suami atau istri tersebut harus hadir bertandatangan dihadapan
Notaris/PPAT.
·
Foto Kopi KTP dan KK Pembeli
·
Lunas Pajak PPH dan BPHTB sesuai perhitungan diatas
·
dibeberapa daerah disyaratkan pula harus lunas PBB selama
10 tahun terakhir atau lunas PBB pada tahun terakhir
b. Jika
terpaksa melakukan pembelian secara tidak tunai, maka pastikan bahwa
penjual adalah orang yang beritikad baik. Jika sertipikat sudah bisa
dieksekusi maka sebaiknya secepatnya segera dilakukan proses balik nama.
Jika sertipikat masih dalam proses pengerjaan misalkan karena pemecahan
atau karena memang belum selesai didaftarkan (disertipikatkan) maka
pastikan Notaris/PPAT tempat anda membuat perjanjian adalah orang yang
bertanggung-jawab terhadap pengurusan sertipikat tersebut. Jika
pembayaran belum lunas dan sertipikat telah bisa dibalik nama maka tentu
itu adalah sebuah keuntungan buat pembeli dan sebaiknya sisa pembayaran
segera dilunasi.
Tips membeli rumah / tanah 4: hal hal yang penting untuk diperhatikan dalam membeli tanah yang tidak bersertipikat.
Persoalan yang sering
muncul sebagai akibat pembelian tanah belum bersertipikat antara lain
adalah:
1.
Mengenai subyek Pemegang Hak
Bahwa
tanah yang belum bersertipikat sebenarnya tidak memilik bukti hak
sebagaimana sertipikat sehingga agak sulit untuk mengetahui siapa
sebenarnya subyek yang berwenang menjaul tanah tersebut. Cara yang bisa
dilakukan untuk mengetahui pemilik tanah yang belum bersertipikat adalah
·
Tanyakan kepada para tetangga dari tanah tersebut apakah
betul jika penjual tanah tersebut adalah orang yang mengaku pemilik
tanah kepada anda.
·
Tanyakan kepada perangkat desa apakah betul bahwa tanah
tersebut merupakan milik dari orang yang mengaku sebagai pemilik tanah
kepada anda.
Jika
jawabannya adalah benar maka satu hal lagi yang perlu untuk ditanyakan
adalah mengenai batas-batas dari tanah yang belum bersertipikat.
2.
Mengenai batas batas tanah yang akan anda beli.
Menanyakan batas batas tanah yang belum bersertipikat adalah hal penting
untuk menghindari sengketa batas antara anda sebagai pemilik baru dengan
calon tetangga anda. Tanah yang belum sertipikat baiasanya batasnya
tidak jelas sebagaimana yang terdapat dalam tanah yang sudah
bersertipikat. Jika terjadi sengketa dengan saudara anda maka
kemungkinan anda sebagai orang baru didaerah tersebut akan sangat mudah
untuk dikalahkan. Ada baiknya pada saat penunjukan batas disamping
disaksikan oleh tetangga disaksikan pula oleh perangkat desa serta
dibelikan patok beton sehingga kepastian mengenai batas tanah menjadi
nyata. Jika dipandang perlu sebaiknya dilakukan proses sertipikasi
sehingga tidak berbolak balik mengurusi tanah tersebut. Mengingat
rumitnya mengurus tanah yang belum bersetipikat ada baiknya anda
membayar tanah tersebut dengan harga yang lebih murah dari pada tanah
berkualitas sama yang sudah bersertipikat
Demikan
beberapa tips yang dapat anda jalankan untuk menghindari permasalahan
dalam transaksi jual beli tanah. Selamat berkerja.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar